固定資産税通知書の内容から売却相場（実勢価格）を簡単に計算する方法

40代子供3人5人家族の家計管理（と雑記）ブログを運営している”ぷろまね”です。
今回は、「固定資産税と実勢価格」について思うことを書いてみます。よろしくお願いします。

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固定資産税から売却相場を計算する方法
売却相場（実勢価格）＝固定資産税評価額÷０.７×１.２
実際の売買価格は全然違う場合がある
競売価格も予測できる
まとめ
🌟リンク集

固定資産税から売却相場を計算する方法

ぷろまねさん家の家計簿ブログへようこそ。今回は固定資産税納税通知書の内容から売却相場を計算する方法を書いてみます。

今年もまた、固定資産税支払いの季節がやってきました。

f:id:puromanesan:20220408195833p:plain — いつものImportant封筒（固定資産税納税通知書）

ぷ：( ﾟДﾟ)また来たか～。ｹﾞﾝﾅﾘ💦

っていう感じですが、

この支払額を例にマンション（ex 我が家）の売却相場を簡単にだしてみます。

売却相場（実勢価格）＝固定資産税評価額÷０.７×１.２

一般的・簡易的ではありますが、土地建物の売却相場の目安は、

売却相場（実勢価格）＝固定資産税評価額÷０.７×１.２

で、計算することができます。

固定資産税評価額は、固定資産税の課税（税率をかける）対象となる資産価格です。

固定資産税評価額※は、固定資産税の通知書に必ず書かれているので、
※課税標準額と記載されている場合もあります。

ぷ：( ﾟДﾟ)簡単に計算できますよって話なのでした。

なお、０.７や１.２といった数値はなんなのかというと、

０.７は、実際の対象物件の評価額（公示額）の７０％が固定資産税評価額となる為、公示額を算出する為に固定資産税評価額を０.７で割る必要があり、

さらに、

１.２については、売買においては公示額の約２割増しで売価設定されることが一般的な為、公示額に１.２を掛けるわけです。（ただ、この２割増しは売却状況により変化しますのでご注意を（仲介業者の利益分であったりするため））。

以上、

固定資産税通知書の内容を使った、お家の売却相場の計算式を紹介しました。

ぷ：( ﾟДﾟ)固定資産税評価額から持ち家の資産評価が概算できます。

f:id:puromanesan:20220409060634p:plain — 固定資産税評価額（＝課税標準額）

実際の売買価格は全然違う場合がある

というわけで、上記計算式で比較的簡単に自分のお家の売却価格が出せるわけなのでした。

因みに筆者の家（分譲マンション）は、固定資産税評価額が大体８２０万円だったので、

売却相場（実勢価格）＝８２０万円÷０.７×１.２＝１４００万円

となるのでした。

ぷ：( ﾟДﾟ)築１４年ならそんなもんでしょ。新築価格の約半額。。

って感じです。

なのですが・・

これはお役所が出した（たぶん）お決まり方式での建物と土地の評価なわけで、、飽くまで、家という「資産」としての目安額です。

実際の売り出し価格はちゃんと、その時その時で専門家に調べてもらいましょう。

というのも、

我が家においても実際は、

f:id:puromanesan:20220409064230p:plain — 実際の参考価格（某仲介業HPより）

だし（某仲介業者HP調べ）、

このまちの周辺相場も

f:id:puromanesan:20220408162825p:plain — 周辺相場（某仲介業者HPより）

な感じで、以前より価値が上がってたりするわけです。

ぷ：( ﾟДﾟ)固定資産評価額って、ある基準に基づいて※お役所が決めるんだけど、

ぷ：( ﾟДﾟ)基本的には、モノの価値だから、

ぷ：( ﾟДﾟ)時間が経つと減っていく（老朽化による）様になってるのに対し、

ぷ：( ﾟДﾟ)実際は、

ぷ：( ﾟДﾟ)立地によっては価値が上がる（場合もある）ということなんだな。

というわけで、

実際の売却価格は、計算とは全然違う結果となる場合があるのでした。

※【ご参考】固定資産評価額の決まり方
>>固定資産税評価額ってどう決まるの？仕組みや調べ方についてわかりやすく解説 [iemiru コラム] vol.386 |

www.ie-miru.jp

競売価格も予測できる

というわけで、固定資産税の通知書から売却相場を計算してみました。

では、ご参考として、持ち家のもう一つの価格。

競売相場について書いてみます。

これも、固定資産の納税通知書からある程度計算できます。

貴方の持ち家

いろいろあって、残念ながら住宅ローンの支払いが困難な状況になったとして、

更に、その状況で何もしないと、

最後は銀行（の保障団体）から競売にかけられてしまうのですが、

その時の売却相場は一般的に

固定資産税評価額を基準として、それよりも安い価格となる（程度は様々。７～８割？）

と言われていて（筆者調べ）、

固定資産税評価額よりも高くなることは「めったに無い」そうです。

これは、買い取った業者が転売するにあたり、その売却額も固定資産税評価額に基づき設定されるため。

固定資産税評価額以上に価格を決めちゃうと、業者の儲けが無くなるから、売買が滞っちゃうでしょ！

という配慮から、らしいのですが（このあたり曖昧です。）、

そうこうした理由で、兎に角安いわけ、

ということで、

競売で自宅を手放すことは明らかに愚策。

と言えるのではないかと。

ぷ：( ﾟДﾟ)と思うんだよね。

我が家を例にすると、

計算で出せる本来の売却相場は１４００万円でした。

そして、実際の市場価格は更に高いですね。２２００～２７００万円です。

それに対し、競売価格は

仮に固定資産税評価額の７割だとしたら

売却相場（競売価格）＝８２０万円×０.７＝５７４万円

なわけで、

想定最高額（２７００万円）との差額は２１２６万円

となるわけ。

この試算結果を見ても、

何かしらの理由により自宅を手放すことになったとしても、

何があっても、競売行きだけは避けるべきである。

というのは、誰にでも分かるわけです。

ぷ：( ﾟДﾟ)肝に銘じておきます。

ということで、

競売価格も固定資産税通知書から予測できるよという話でした。

でも、これって・・・

ぷ：( ﾟДﾟ)競売物件の売買専門業者は儲かるんだ～

ぷ：( ﾟДﾟ)と思ってしまったりする。のはアッシだけだろうか。。

まとめ

今回は、持ち家の方に毎年送られてくる固定資産税の納税通知書。

そこから計算できる。物件の売却相場について書きました。

売却額・・というか、物件の「公」の価値というのは、

固定資産税評価額（納税標準額）から出せることが分かりましたが、
（というか、お役所が物件の価値を決めたあと、その価値に応じて固定資産税評価額を決めるので当然ですけど・・）

実際の市場の売り出し価格と乖離することは往々にしてある。

ことが分かりました。

ぷ：( ﾟДﾟ)物件「そのもの価値」は参考でしかなく、

ぷ：( ﾟДﾟ)実際は需要と供給で、価値は決まるわけですな（まさに相場）。

ぷ：( ﾟДﾟ)要は「どこに立っているか」が支配的。

ぷ：( ﾟДﾟ)なんだろうね。

・・・

奥さん：( ﾟДﾟ)まーね。。でも、

奥さん：(。-`ω-)このマンションが良いって言ったのワタシだしね。

奥さん：(*'▽')いいとこ選んだでしょ。

ぷ：(；一_一)そうだね。いいとこ選んだよ。

以上です。