家は資産？それとも負債？持ち家と賃貸。その論点について思う事。
子供3人5人家族の家計管理（と雑記）ブログを運営している”ぷろまね”です。
本稿は【雑記帳】になります。持ち家か賃貸か。その論点について思うことを書いてみます。
持ち家と賃貸か？その論点について思う事
ぷろまねさん家の家計簿ブログへようこそ、いつも当ブログをお読みくださり有難うございます。
ぷ：( ﾟДﾟ)ありがとうございます。
今回は「持ち家か賃貸か」の話について、その論点に対して思った事を書いてみたいと思います。
巷で、よく話題になる、持ち家か賃貸か、どっちがいい？の話ですけれど、ネットをいろいろ見ている限り、今のご時世なんとなく「賃貸がいいのである」
という話が一杯聞かれます。なので、その賃貸が良いのである。視点に立った論点について、筆者がちょっと思った事を書いてみたいを思います。
ぷ：( ﾟДﾟ)ではでは
では、始めに、賃貸がいいな。と思う方がそう思う代表的な観点を４つ書いてみます
◇賃貸がいいなの観点
- 家賃と同じ、ローン支払額とは言うけれど、固定資産税や修繕費用は別途必要
- 住宅の価値は、ほとんどの場合下がるので、資産ではなく、負債である
- 将来、人口減少によって、家余りとなり家賃は下がっていくし、高齢者も住めるようになっていく。
- もし、住めなくなったらどうする。
といったところでしょうか？だから、賃貸がいいのです。という論調です。
それでは、上記論調について、思う事を書いてみたいと思います。
ぷ：( ﾟДﾟ)ちなみに、筆者は持ち家です。
ぷ：( ﾟДﾟ)だからといって、持ち家派、賃貸派とかではなく。
ぷ：( ﾟДﾟ)ただ、思った事をざっくばらんに書いてみます。
家賃と同じ、ローン支払額とは言うけれど、固定資産税や修繕費用は別途必要
これは、賃貸がいいなと言われる方が、なんでそれがいいのか？と言われたときに真っ先にでる模範回答ではないかなと思います。
模範解答：
今、お住みの家賃と同じローン返済額で家が持てる・・なんていうけれど、
持ち家は、住宅価格以外に、固定資産税と修繕費が別途必要・・
だっつーの。
ぷ：( ﾟДﾟ)所謂あれだね。家を持つというのは、住宅価格以外に様々なランニングコストがかかる。それも、ずーっと。
ぷ：( ﾟДﾟ)賃貸はそういうのはいらない。その分、差がつくのさ
といった、感じですね。
では、その論調に対し、筆者が漠然と思うことを書いてみますと、
◇ぷ：( ﾟДﾟ)が思う事
賃貸は、固定資産税や、修繕費などの追加コストはかからないとはいうけれど、その家賃の中には・・すでに、
固定資産税分も修繕費用分も含まれてますゼ。
ついでを言えば、大家さんの儲け分も。
もう支払ってるから、追加で支払う必要がないだけじゃん。
ってことです。
ぷ：( ﾟДﾟ)この視点を持っていたなら、賃貸が良いなと思われる方のこの論調は？？となるハズです。
まぁ、これは、大家さんの立場になって考えれば至極当たり前なんですけどね。
この固定資産税と修繕費、大家さんが持つとして、そのお金はどのように準備するか？
ぷ：( ﾟДﾟ)そんなの、住人の家賃から支払うにきまっとろう。
ぷ：( ﾟДﾟ)それを差っ引いても、更に儲けがある。
ぷ：( ﾟДﾟ)そうじゃなきゃ、大家さん業なんて成り立たん。
というわけ、
ぷ：( ﾟДﾟ)と、思うんだよね。
奥さん：( ﾟДﾟ)身も蓋もなし。
結局、賃貸の方が支払っている家賃の構成はこうなっている。。と思う。
なので、実際、
持ち家は、住宅価格以外に、固定資産税と修繕費が別途必要・・
という論調は、比較としたい物件の前提が下の様になっている訳です。
要するに、家賃と同じ額のローン返済で買う物件というのは、賃貸の不動産としての物件価格よりも、かなり高額な物件である。と言えます。
ぷ：( ﾟДﾟ)家賃と同じローン額で、持ち家が持てる。。なんて営業の謳い文句。。
ぷ：( ﾟДﾟ)実際は現状より高額な物件を掴ませようとしてます。
うーん・・・そもそも比較対象が間違っているような気がしますね。
ぷ：( ﾟДﾟ)高級車と大衆車を比較して、高級車は維持に金がかかるでしょ。って言われても、
ぷ：( ﾟДﾟ)そりゃそうだろ。って答えしかないね。
という訳で、そもそも、相対的に高額物件である持ち家と安物件の賃貸を比較しても余り意味はないわけで、
なので、正しい評価としては、飽くまで、下の図ような条件の物件を持ち家としたときの賃貸との比較をするべきであり、
の関係で評価する必要があるわけです。
ぷ：( ﾟДﾟ)車でも、大衆車同士、高級車同士、同じ条件で比較するってこと。
上記より、
持ち家は、住宅価格以外に、固定資産税と修繕費が別途必要・・
というのは、賃貸と持ち家の評価軸にはなり得ないのだと思います。
ただ、
ぷ：( ﾟДﾟ)見事に営業トークに騙されてやんの。
ぷ：( ﾟДﾟ)高額物件つかまされて。可哀そう。。って思うのは自由ですけどね。。
奥さん：( ﾟДﾟ)ウチがそうですけどね。見事に・・
ぷ：( ﾟДﾟ)言うなっての！
住宅の価値は、ほとんどの場合下がるので、資産ではなく、負債である
次にこれ、
日本の住宅はほとんどが取得時に比較し時間が経つにつれその価値が低下していきます。なので、買った価格よりも価値が減るので負債である。
という考え方です。
これについては、持ち家を売買対象と見る限り、正しいと思います。もし、人生の途中で何かしら理由で持ち家を手放さなくてはならなくなった時、持ち家は売買対象となる為、多くのケースで負債となると思います。
ただ、条件によっては資産となり得るケースもあると、筆者は考えていまして、実際、持ち家の方の内、結構な割合でそうなりえると思います。その条件は、
十分に長い期間。持ち家に住み続けられた場合。
です。
・・・
結局、持ち家が資産となるか否かは、視点の違いにより大分変ります。売買物件とみれば、負債となる可能性はとても高いです（住宅の価値は減るため）。
ただ、疑問はマイホームを建てるどのくらいの人が、自分の家を売買対象としているか？です。
ぷ：( ﾟДﾟ)基本的には住み続ける為のもの
と考えているのが、普通ではないでしょうか？となると視点は、
住居費用としてのトータルコストで考えることが妥当であり、そうなると状況は変わります。持ち家と賃貸で下の様に比較します。
持ち家、賃貸の住居費用比較
◆条件：
・対象物件：3LDKのマンション。
・住む期間：30才～85才。55年間
・持ち家とした場合：物件価格：3000万円(フルローン）。ローン金利：35年固定1.1%（21,10,10現在 最低金利 ネット調べ）。固定資産税：年10万円(平均）。修繕費・共用費・駐車場代：3万円/月、保険：7万円/年
・賃貸で借りた時：家賃：月12万円、共用費・駐車場：1万円/月
注：比較を分かり易い様に、同じ物件を、買った場合、借りた場合で比較します。
注：上記は、我が家のマンションをモデルとしています。ウチの近所のファミリータイプの賃貸マンションでして、家賃が上記の値段でした。その額を参考にします。
◆55年間に掛かるトータルコスト
・持ち家の場合：
住宅ローン支払い総額=約3,600万円、
固定資産税=10万円×55年=550万円、
修繕費・共用費・駐車場代=36万円/年×55=1,980万円
保険：7万円×55年=385万円
計=6,515万円
・賃貸の場合：
家賃：12万円×55年=7,920万円
共用費・駐車場=660万円
計=8,580万円
◆持ち家vs賃貸のトータルコスト差分：
8,580万円ー6,515万円＝2,065万円持ち家がお得。
55年間、同じ家に住み続けられたという条件ではありますが、85才までに持ち家は賃貸にくらべ、トータルコストで約2,000万円 お得になるということです。
図に示すとこんな感じ
なお、これ以上に長生きできた場合を考えてみます。仮に100才まで生きたと考えます。この時、一年間で住まいに掛かる費用は、
・持ち家：固定資産税：10万円、修繕費・共用費・駐車場代：36万円/月、保険：7万円/年
計：53万円/年
・賃貸：家賃：144万円、共用費・駐車場：12万円
計：156万円/年
持ち家と賃貸の差=156万円ー53万円 = 103万円/年 なので、85才～100才までの15年間で 103万円×15年間 = 1,545万円 が追加されます。
則ち
100才まで住み続けた場合。持ち家と賃貸の住宅費の総額差は 約3,600万円
だけ、持ち家がお得になるわけです。
奥さん：( ﾟДﾟ)もう一軒家が買えるぐらい差が出ます。。
というわけで、持ち家を持つことは、イメージとしては、
ぷ：( ﾟДﾟ)年金に似てるのかな
ぷ：( ﾟДﾟ)長く生き、長く住むことができるほど、その分賃貸よりお得になる。
ぷ：( ﾟДﾟ)物件としての価値は0でも、払うべき金を払わずに済む。
ぷ：( ﾟДﾟ)これを、見えない収入と考えれば、持ち家は年103万円を生み出す十分な資産と考えられるわけです（もちろん税金はかかりません）。
将来、人口減少によって、家余りとなり家賃は下がっていくし、高齢者も住めるようになっていく。
ではつぎ、
将来、日本の人口減少により、家余りとなり家賃は下がり、高齢者も住めるようになる。だから、賃貸がよいのである。
という考え方についてです。
この考え方は正しいと思います。正しいと思いますが、、
とっても、マクロな視点です。
この考えを持つ賃貸が良いなと思う方は、同時に下のリスクを背負う必要があります。
- あなたの住みたい家の家賃は下がるのか
- あなたの住みたい家は高齢者をうけいれるのか
- あなたの収入は十分か
1.のリスクについては、要するに、全体としては家賃が下がっても、貴方の町はそうでもない。可能性があるということです。
例え人口が減り、空き家が増えたとしても、それは地方の話かもしれません。駅前や住環境のよい地域は相変わらずの家賃となる可能性もあります。
低家賃を探して、住環境のグレードを落とすのも手とは思いますが、それは貴方の考え次第です。
もう一つ付け加えると、家賃が下がるといっても、どれほど下がるか、です。大家さんも物件のローン支払い、固定資産税、修繕費を住居費から賄う必要があります。
基本的には、その必要額（固定費）以下に家賃は下がりません。
ぷ：( ﾟДﾟ)儲けあってナンボ。
下がるといっても、下げ止まりはあります。設備の整った物件はそれだけランニングコストもかかると想定される。そういう背景もあり、良い物件の家賃はそれほど下がらない。
ぷ：( ﾟДﾟ)と思うんだよね。
まず、家賃が下がるのは、築年数が長く、ローンの支払いが済み、固定資産も償却された。大家さんにとってのぼろもうけ物件。です。こういう物件は値崩れするでしょうね。ようするに、老朽化が進みあんまり人気の無い物件や、安上がりな物件から下がるのです。
ぷ：( ﾟДﾟ)そこに住みたいと思うかはあなた次第です！！
ぷ：( ﾟДﾟ)と妄想してみた。
2.の高齢者を受け入れるか？についても、基本的には1.と同じです。人気のエリアの物件は今と変わらないでしょう。
3.のあなたの収入は十分か？これは、人口が減れば、社会保障費は上がり、年金も減るわけです。そしてそれは、
ぷ：( ﾟДﾟ)家賃が下がるんじゃねーの。そのうち。・・鼻ﾎｼﾞ
の様な曖昧な話ではなく、確実に、全国民に平等に発生します。というか、現在進行中です。
家賃が下がってもその恩恵を感じないほどに、収入が減ってるかもしれません。
ぷ：( ﾟДﾟ)老後の資産準備は計画的に。
という話でした。なので、簡潔にいうと、
将来、人口減少によって、家余りとなり家賃は下がっていくし、高齢者も住めるようになっていく。
を、賃貸がよいと考える論拠するのは、確かにそうなんだけど、視野が広すぎる。
ぷ：( ﾟДﾟ)と思うんだよね
もし、住めなくなったらどうする。
では、最後、もし、住めなくなったらどうするです。
筆者としては、この考え方が、持ち家と賃貸の論点として、
ぷ：( ﾟДﾟ)的を得てる
と思います。なぜなら、持ち家を持つ、賃貸にする。どちらがいいと思う？
というのは、結局のところ、
多大な負債を抱えることのリスクと将来のリターンを天秤にかけて、どっちを選択するか？
の話であるからです。。
ぷ：( ﾟДﾟ)と、思うんだよね
その理解の為に、先ほどの、持ち家と賃貸のトータルコストを図示したものを再度示します。
図には、持ち家にとって、賃貸と比較し負債となる部分（赤）と資産となる部分（青）を書きました。で、この関係をこう考えてみます。
・・・
住宅ローンを抱え、持ち家を持つ。その行為は、ローン支払いが出来ないと、持ち家を失い、且つ多大な負債を抱える結果となる。という、マイナスのリスクを引き受けることである。
そのマイナスのリスクを引き受ける見返りとして、65才以降から、住居費用のトータルコストで、賃貸と逆転し、85才で2,000万円の（見えない）資産を得ることになる。
要は、
約2,000万円の資産という見返り（リスクプレミアム※）の為に、ローン返済というリスクに人生を晒して、85才まで住み続ける覚悟があるか？
これが、持ち家と賃貸の論点の中心だと思うのです。
ぷ：( ﾟДﾟ)リスクに対する見返り（リスクプレミアム）を十分認識した上で、
ぷ：( ﾟДﾟ)住宅購入するか否か。リスクを負うか、避けるか。
ぷ：( ﾟДﾟ)そこに、個々人の判断が発生するから、論点としては的を得ているのだと。
ぷ：( ﾟДﾟ)思うんだよね。
※リスクプレミアムって何？については、こちらで解説しています。
>>【資産運用のアレコレ】リスクプレミアムってなんのこと？意味をざっくり解説。
なので、
もし、住めなくなったらどうする？
の、代表の考えとして、住宅ローンの支払いが出来なくなった。がありますが、
ぷ：( ﾟДﾟ)それは、賭けに負けるってこと。です。
ぷ：( ﾟДﾟ)家を手放し、
ぷ：( ﾟДﾟ)将来の2,000万円の見返り（プレミアム）もなく。負債のみが残る・・
奥さん：( ﾟДﾟ)人生で考え得る最悪の結末の一つ・・
しかし、住宅ローンを完済できれば、長く住むほどに、見返りを享受できる。
しかも、時代は100年時代、持ち家は住居費の観点から、2,000万円以上の価値を持つかもしれない。
更に、持ち家には、家族の思い出補正も追加される。
ぷ：( ﾟДﾟ)そういうハイリスク・ハイリターンなゲームに乗るか乗らないか？
ぷ：( ﾟДﾟ)持ち家と賃貸の論点はそこに集約されると思うのよね。
因みに、住宅ローンのリスクについてはコチラでも記事にしていますので是非。
>>【家計管理 考え方】子供に伝えたい。住宅ローンを抱えることのリスク
ぷ：( ﾟДﾟ)類まれなるハイリスクってことを分かってほしい。
まとめ
というわけで、今回は持ち家か賃貸か（どっちがいい？）の話についての論点について、思うことをかいてきました。
で、（賃貸派の意見として）よく言われる。
- 家賃と同じ、ローン支払額とは言うけれど、固定資産税や修繕費用は別途必要
- 住宅の価値は、ほとんどの場合下がるので、資産ではなく、負債である
- 将来、人口減少によって、家余りとなり家賃は下がっていくし、高齢者も住めるようになっていく。
の３つの論点は、飽くまで、ですが、論点として的を得ているのかしら・・？
ぷ：( ﾟДﾟ)と思う訳です。
で、上記３つはともかく、最も適当な論点は、
住み続けられるか否か？
ぷ：( ﾟДﾟ)と思ったわけです。
持ち家は、長く住むほど利益を生み出すもの。だからです。
住宅ローン破綻（最大のリスク）や、災害など、様々な困難を乗り越えて住み続ける見通しがあるか？
持ち家派の人は、その辺をよくよく考えた上で住宅購入を選択してほしい。。
ぷ：( ﾟДﾟ)と思いました。いち持ち家人として、
ぷ：( ﾟДﾟ)ローンは始まったら、もう、止められないからね。
じゃあ、最後に筆者の思うところです。
ぷ：( ﾟДﾟ)私個人としては、もし、子供から持ち家か賃貸かでアドバイスを求められたら、
ぷ：( ﾟДﾟ)賃貸を強く進めるかな・・
ぷ：( ﾟДﾟ)まず、住み続けるためのリスクが、今後爆上がりする為です。
ぷ：( ﾟДﾟ)それは、住宅ローンの支払いです。
ぷ：( ﾟДﾟ)終身雇用が無くなるので、
ぷ：( ﾟДﾟ)収入が不安定になる。
ぷ：( ﾟДﾟ)その一点で、お勧めしないです。次の参考記事にその背景を考察してます。
【参考記事】子供世代の働き方と資産形成についての考察記事
>>これから幸せと不幸を分けるもの。知らないなら知っとくべき事実
ぷ：( ﾟДﾟ)あと、資産（見返り）としての考えについても、
ぷ：( ﾟДﾟ)仮に、本記事の例で行くと、ローン3,000万円に対し、総額3,600万円（35年固定：1.1%の金利）の支払いでしたが、
ぷ：( ﾟДﾟ)このリソク分600万円を35年かけて5%の全世界株式、インデックス運用に回せば、
ぷ：( ﾟДﾟ)約1,700万円になります。
ぷ：( ﾟДﾟ)この金で、65才でちょっといい感じの中古マンションでも買えばいいじゃんね。
ぷ：( ﾟДﾟ)35年前の物件よりかは、いいものが買えると思う。
ぷ：( ﾟДﾟ)わざわざ、
ぷ：( ﾟДﾟ)持ち家の見返り（プレミアム）を将来の資産と考え、
ぷ：( ﾟДﾟ)ローンのリスクを取らなくても、、と思う。
ぷ：( ﾟДﾟ)昭和の人であるアッシと違って、子供達は、
ぷ：( ﾟДﾟ)他に資産を作る方法は幾らでもあることを。
ぷ：( ﾟДﾟ)知った上で、生きるわけなのでね。
・・・
ぷ( ﾟДﾟ)逆にいうと、次の時代は、
ぷ( ﾟДﾟ)「運用」という武器を得た代わりに、
ぷ：( ﾟДﾟ)守ってくれるもの（終身雇用）を無くすわけ、
ぷ：( ﾟДﾟ)甘い見通しで、ホイホイ高額ローン組んで、
ぷ：( ﾟДﾟ)結果何とかなってきた今までと違って、
奥さん：( ﾟДﾟ)考えて生きなきゃいけない時代ってことなのね・・
以上です。
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